Vielen Menschen ist der Begriff der Dienstbarkeit (oft auch Servitut genannt) ein Begriff, da er in verschiedensten Bereichen des täglichen Lebens vorkommen kann. Sei es beim Kauf eines Grundstückes, das mit einer Dienstbarkeit belastet ist oder auch beim Abschluss eines Miet- oder Pachtvertrages.

Grundsätzlich lassen sich die Dienstbarkeiten in persönliche Dienstbarkeiten und Grunddienstbarkeiten einordnen. Persönliche Dienstbarkeiten sind z.B. das Fruchtgenussrecht an einer Liegenschaft wie z.B. an einem landwirtschaftlichen Betrieb oder auch das Wohnungsrecht zum eigenen Gebrauch. Grunddienstbarkeiten hingegen sind fix mit einer Liegenschaft verbunden und betreffen immer ein dienendes Grundstück und ein herrschendes Grundstück. Die bekanntesten Beispiele für Grunddienstbarkeiten sind Wegerechte, Weiderechte oder auch Wasserleitungsrechte.

Dienstbarkeiten können durch eine andauernde redliche Nutzung über mehr als dreißig Jahre ersessen werden ohne dass es auf einen Vertrag ankommt, mit welchem diese eingeräumt werden. Die Ersitzung von Dienstbarkeiten ist an strenge Formerfordernisse gebunden und muss vor Gericht bewiesen werden.

Auf der anderen Seite können Dienstbarkeiten auch verjähren. Wenn diese über einen bestimmten Zeitraum nicht in Anspruch genommen werden, so kann z.B. der Eigentümer des dienenden Grundstückes mittels Klage die Löschung der Dienstbarkeit fordern.

Die bekannteste Dienstbarkeit ist vor allem in ländlichen Gegenden die Wegedienstbarkeit, welche einem Dienstbarkeitsberechtigten das Recht des Gehens und Fahrens über ein fremdes Grundstück einräumt. Der Eigentümer des fremden (dienenden) Grundstückes muss das Überqueren dulden. Wird der Dienstbarkeitsweg vom Eigentümer des dienenden Grundstückes versperrt oder unbrauchbar gemacht, so steht dem Dienstbarkeitsberechtigten der Klagsweg offen und kann er die Wiederherstellung fordern.

Als Faustregel lässt sich die Aussage treffen, dass der Eigentümer des dienenden Grundstückes immer nur zu einem Unterlassen also Dulden verpflichtet ist. Er ist niemals zu einem positiven Tun verpflichtet, es sei denn der Dienstbarkeitsvertrag weist auch einzelne Merkmale einer Reallast auf. Dies stellt jedoch eine Sonderform dar und ist von Einzelfall zu Einzelfall zu prüfen. Der Dienstbarkeitsberechtigte hingegen übernimmt durch die Einräumung der Dienstbarkeit nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten. So trifft denjenigen, der ein fremdes Grundstück nutzen darf, auch eine Erhaltungspflicht. 

Bei persönlichen Dienstbarkeiten sind die gängigsten Arten das Fruchtgenuss- und das Wohnrecht. Das Wohnrecht ist eine höchst persönliche Dienstbarkeit, die grundsätzlich mit dem Tod des Berechtigten endet und nicht vererbt oder weitergegeben werden kann.

Beim Grundstückskauf sollte zuvor immer ein aktueller Grundbuchsauszug eingeholt werden, da in diesem die verbücherten Dienstbarkeitsrechte anderer Grundstücke eingesehen werden können. Ist eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen, so muss sie sich der Erwerber des Grundstückes gefallen lassen, da er sie im öffentlichen Buch einsehen kann. Bei nicht verbücherten Dienstbarkeiten kommt es darauf an, ob diese für den Erwerber erkennbar waren oder ob er nicht mit einer sogenannten versteckten Dienstbarkeit rechnen musste.

Das Dienstbarkeitsrecht stellt eine sehr komplexe Gesetzesmaterie dar, welche von Fall zu Fall höchst unterschiedlich sein kann. Sollten Sie also bei einem Grundstückskauf Bedenken bezüglich Dienstbarkeiten haben oder auch selbst Dienstbarkeitsberechtigter oder -verpflichteter sein und ergeben sich aus diesem Rechtsverhältnis Streitigkeiten, so lohnt sich immer ein persönliches Beratungsgespräch bei einem Rechtsanwalt. Nur in einem solchen persönlichen Gespräch können maßgeschneiderte Antworten geliefert werden, welche tatsächlich zu Ihren Fragen passen. Zögern Sie daher nicht, ein Beratungsgespräch in unserer Kanzlei zu vereinbaren. Wir stehen Ihnen in sämtlichen dienstbarkeitsrechtlichen Fragestellungen beratend zur Seite.